개설 금액 USD 190,000 vs. 취득 금액 USD 6,400: Japan Laundromat 인수 뒤에 숨은 위험

일본에서는 셀프 서비스 세탁 거래 시장, 투자 비용은 상당히 다릅니다. 도쿄에서는 13제곱미터 규모의 프랜차이즈 매장을 오픈하려면 장비와 건설 비용이 3천만엔(미화 19만 달러)이 필요합니다. 임대보증금을 ​​제외한 총 투자금액은 3,800만엔(USD 243,000)입니다. 그러나 요구하는 가격은 세탁소 치바현 기사라즈시에서는 100만엔(6,400달러)에 불과하다. 매장은 주택건축자재센터 주차장에 위치하고 있습니다. 장비는 2020년에 생산되었습니다. 매장에서는 원격 수익 모니터링 시스템도 사용합니다. 하지만 적자 운영을 해왔습니다. 가격 차이는 기존 세탁소 인수 뒤에 숨은 위험을 반영합니다. 기존 매장 인수를 계획하고 있는 글로벌 투자자들에게 귀중한 인사이트를 제공합니다.

다양한 거래 솔루션

낮은 가격은 많은 투자자를 끌어들입니다. 그들은 저렴한 비용으로 성숙한 매장을 확보할 수 있다고 믿습니다. 그러나 낮은 요구 가격이 낮은 비용으로 구입한다는 의미는 아닙니다. 가격이 100만엔(미화 6,400달러)인 치바현 매장에는 계속 운영하거나 장비를 구입하고 이전하는 두 가지 거래 솔루션이 있습니다.

장비만 구입하고 매장을 이전할 경우 부지 복구와 장비 해체, 설치 비용은 투자자가 부담해야 한다. 부지 복원 비용은 1~150만엔(USD 6,400~10,000)이 될 것으로 예상됩니다. 장비 이전 비용은 30만 엔(USD 2,000)입니다. 장비를 이전하고 부지를 복원하는 경우에만 투자 비용은 230만~280만 엔(USD 15,000~18,000)에 이릅니다(장비 운송, 재설치 및 유지 관리 비용 제외). 투자자들이 계속해서 영업을 한다면 임대료, 보증금, 사업압력 등을 감당해야 한다.

숨겨진 위험

● 이익 차이

일부 운영자에게는 매장 및 유지 관리 팀이 있습니다. 그들에게는 낮은 호가가 중고장비 구매의 통로로 볼 수 있다. 하지만 신규 이민자의 경우 기존 매장을 인수하는 위험은 기존 사이트를 인수하고 처리하는 위험으로 전환됩니다. 이바라키현 다른 매장의 호가는 100만엔(6,400달러)이며, 보증금과 부동산 중개수수료 60만엔(3,800달러)이 추가된다. 에어컨은 원래 소유자가 제거합니다. 대부분의 장비는 2007년에 구입했는데 그 중 하나가 고장났습니다. 이전 체크리스트에는 장비 소유권, 지원 시설, 보증금 책임이 포함되어야 합니다.

같은 가격이라도 매장 수익은 확연히 다릅니다. BATONZ의 중소기업 거래 플랫폼에서는 치바현에 있는 두 매장의 동일한 호가가 600만 엔(USD 38,000)입니다. 한 매장의 연간 수익은 165만엔(미화 10,500달러)이고, 다른 매장의 수익은 더 높습니다. 그러나 연간 이익은 38만엔(미화 2,400달러)이다. 이는 매출 수익이 수익성을 반영할 수 없음을 의미합니다. 현금흐름의 주요 요소는 임대료, 장비 노후화, 유지관리 비용입니다.

● 매장 평가

일반적인 오해는 소유자의 무급 노동입니다. 후쿠시마현 내 한 매장의 연간 매출 수익은 1,120만엔(USD 71,000)입니다. 연간 이익은 607만 엔(USD 38,500)입니다. 정식 직원이 없습니다. 단순투자회수기간은 3.6년이다. 데이터에 따르면 주인은 일주일에 6일 세탁 및 개기 서비스를 제공합니다. 그는 청소, 요금 징수, 고객 유지 관리를 담당합니다. 이러한 인건비는 사업수수료에 포함되지 않습니다. 현지 인건비 기준 인건비는 281~328만엔(USD 18,000~21,000)입니다. 인건비를 감안하면 실제 매장 매출은 크게 감소한다. 직원이 없는 모델은 노동 투자가 필요하지 않다는 의미는 아닙니다. 세탁 및 접기 서비스는 매장 수익을 늘리고 인건비를 도입할 수 있습니다.

● 장비 업그레이드

장비 업그레이드 위험은 기존 매장에도 존재합니다. 지바시 하나미가와구의 매장 호가는 450만엔(2만8600달러)이다. 연간 수익은 645만 엔(USD 40,900)입니다. 영업이익은 142.2만엔(USD 9,000)입니다. 단순투자회수기간은 3.2년이다. 이게 매력적인 것 같습니다. 그러나 매장은 1999년에 문을 열었습니다. 여러 기계의 생산 연도는 불분명합니다. 16kg짜리 세탁기가 고장났습니다. 순정 부품이 부족하여 수리가 불가능합니다. 원래 소유자는 장비 업데이트에 투자할 의사가 없습니다. 따라서 장비 교체 비용은 구매자가 부담해야 합니다. 또한 현재 고객 트래픽이 장비 업그레이드 투자를 지원할 수 있는지 평가해야 합니다. 장비 교체 기간 동안 원래 고객은 다른 경쟁사를 선택할 수 있습니다. 장비를 일괄 교체할 경우 남은 장비가 얼마나 오랫동안 안정적으로 작동할 수 있는지도 평가해야 한다.

● 임대

도치기현 내 한 점포의 호가는 건물, 설비, 운영권 등을 포함해 850만엔(미화 5만4000달러)이다. 토지는 토지 소유자로부터 저렴한 임대료로 임대됩니다. 임대는 2029년에 종료된다. 그때는 토지를 복원해야 한다. 판매자는 서면 확인 없이 임대 계약을 10년 동안 갱신할 수 있다고 말합니다. 따라서 낮은 임대료를 기준으로 수익을 계산할 수 없습니다. 해체 및 복구 비용도 포함되어야 합니다.

실제 재무 모델

다양한 숨겨진 비용 외에도 투자자는 셀프서비스 세탁소의 실제 재무 모델을 이해해야 합니다. 셀프 서비스 세탁 사업은 선불 수익, 재고가 없고 프런트 데스크 직원이 필요하지 않다는 장점이 있습니다. 그러나 더 높은 초기 투자가 필요합니다. 장비는 특정 시점에 교체되어야 합니다. 개조 및 조정 비용도 더 높습니다.

매장을 평가할 때 사업 수익, 영업 현금 잉여금, 장기 분배 가능 현금 흐름이라는 세 가지 지표를 구분해야 합니다. 대출원금은 이익 중 영업비용이 아니다. 단, 현금으로 갚아야 합니다. 감가상각비는 비현금 비용 항목입니다. 그러나 장비 노후화로 인한 업그레이드 비용은 경직된 현금비용이다. 기회비용을 간과해서는 안 됩니다. 부동산에서 발생하는 임대료 수익이 세탁소 수익에 가까우면 장비 투자와 운영 리스크는 의미가 없습니다.

킹스타의 장점

Kingstar는 다양한 제품을 제공합니다. 상업용 세탁 건조기 그리고 습식 청소 기계. 기존 매장 리뉴얼의 문제점을 깊이 이해하고 있습니다. 손실의 근본 원인은 장비 노후화, 예비 부품 부족, 높은 유지 관리 비용입니다. Kingstar 상업용 세탁 장비는 범용 구성 요소 설계를 사용합니다. 수명이 길고 유지 관리 비용을 줄일 수 있습니다. 고급 웨트클리닝 기계는 섬세한 직물 관리 서비스를 확장하는 데 도움이 될 수 있습니다. 이에 매장들은 저가 기본 세탁 경쟁에서 벗어날 수 있다. 새로운 매장을 짓든 기존 매장을 업그레이드하든 Kingstar는 글로벌 세탁 운영업체에 완벽한 장비 솔루션을 제공할 수 있습니다.

결론

기존 세탁소를 구매할 때, 신규 매장과 기존 매장의 가격 차이를 비교하지 마세요. 저가 매장의 경우 임대, 장비 교체, 인건비, 부지 복구 등의 위험이 있을 수 있습니다. 인수의 핵심은 저렴한 가격이 아니라 모든 잠재적 책임을 계산한 후 자산 가격이 안전한지 평가하는 것입니다.

Q&A

Q1: 기존 매장 중 많은 매장이 높은 수익을 내고도 돈을 벌지 못하는 이유는 무엇인가요?

A1: 이들의 이익에는 무료 소유자 인건비, 장비 감가상각비, 보존된 장비 교체 비용이 포함되지 않습니다. 소유자는 시간을 교환하여 제한된 수익을 얻습니다. 이는 실제 자산 수익이 아닙니다.

Q2: 기존 매장을 구매할 때 어떤 어려움이 있나요?

A2: 노후화된 장비, 예비 부품이 없는 기계, 만료되는 임대, 숨겨진 사이트 복원, 원래 손실 등 5가지 숨겨진 위험이 있습니다.

Q3: 세탁소의 실제 수익성을 위해 어떤 데이터에 중점을 두어야 하나요?

A3: 매출이나 월별 성수기 수치에 초점을 맞추지 마세요. 인건비, 임대료, 유지 관리, 대출 및 장비 업그레이드 비용을 제거한 후 장기 분배 가능한 현금 흐름에 중점을 둡니다.